Napomena: Blog post je objavljen u studenom 2021. i ažuriran u srpnju 2023. (okviran izračun je iz 2021.)

Nakon analize isplativosti opcija kupnje ili najma nekretnine za život, valja se pozabaviti i investiranjem u nekretnine. Svi znamo da je u našem društvu to možda i najomiljenije ulaganje (uz bok oročenjima i štednji u bankama). 

Razlog je vrlo jednostavan: investiranje u nekretnine je lako razumljivo svima, ima (naoko) jednostavno računicu, cijene nekretnina dugoročno rastu i prinosi mogu biti zadovoljavajući. Možda i najbitniji razlog je taj da je nekretnina percipirana kao vrlo sigurna investicija. Ili se barem tako čini. 

Budući da ne volim raditi odluke na temelju mišljenja, već činjenica, dao sam si truda da napravim usporedbu raznih investicijskih opcija u nekretine i pasivnih ETF-ova.

Opcija 1: Investiranje u nekretnine za najam (kupnja gotovinom)

Na prvu zvuči vrlo jednostavno i isplativo. Skupiš “samo” stotinjak tisuća Eura ili koliko već ti treba za iole poštenu nekretninu ovih dana i onda ti do kraja života sigurno “kapa” najamnina svaki mjesec. 

Ako nemaš stotinjak tisuća Eura, uzmeš kredit jer eto, investiranje u nekretnine je sigurica i ne možeš izgubit novce. Bar tako to inače ide. Da vidimo šta kažu brojke u slučaju kupnje nekretnine gotovinom. Usporedit ću ga s investiranjem istog iznosa u pasivne ETF-ove s omjerom 60/40 (dionice i obveznice) na rok od 25 godina.

Pretpostavke

• Aprecijacija (rast cijene) nekretnine: 3% godišnje (povijesni prosjek)
• Iznos najma: 400 EUR mjesečno, ali također raste 3% godišnje
• Popunjenost: uračunao sam već prosječnu popunjenost od 90% u kategoriji “Prihodi” 
• Porez: obvezni ste plaćati 10% poreza kao stanodavac 
• Troškovi: održavanje nekretnine (pričuva, popravci), cca 1% vrijednosti nekretnine/god.
• Prinosi za 60/40 ETF: postavljeni na 8%, iako je od 1926.g. prosjek preko 9% (izvor).
• Zaokruživao sam na najbližu tisuću Eura zbog jednostavnosti

Za mazohiste među vama, prilažem linkove na korištene kalkulatore: 

Složena kamata (compound interest), prinos u % (CAGR), kalkulator za kredit

Vidimo da je konačni iznos više nego duplo viši u slučaju investiranja u ETF-ove, unatoč optimističnijim procjenama u vezi nekretnina i konzervativnijim procjenama u vezi ETF-ova.

Ono što nismo računali, a mora se uzeti u obzir su vrijeme i energija utrošeni na upravljanje nekretninom. Da ne spominjem živce koji nastradaju u odnosu s podstanarima, majstorima itd.

Naravno, nemaju svi u desnom džepu 100 000 EUR spremnih na investiranje. Što ako imamo recimo 30 000 EUR i dvoumimo se između podizanja kredita za investiranje u nekretninu ili investiranja u ETF-ove?

Opcija 2: Investiranje u nekretnine za najam (kredit)

Situacija je sljedeća: Želimo kupiti nekretninu vrijednosti 100 000 EUR, a imamo 30 000 EUR u kešu te za ostalih 70 000 EUR dižemo kredit. 

Kredit je na 25 godina s 3% kamate, što daje mjesečni anuitet 332 EUR, uz ukupno vraćenih gotovo 100 000 EUR. Ostale pretpostavke su identične prošlom scenariju.

Možda je neočekivano (meni je sigurno bilo) i kontraintuitivno, ali računica čak izlazi blago na stranu investiranja u nekretninu na kredit. Bitno je pritom napomenuti da:

1. Imali smo optimističnu procjenu vezanu uz rast vrijednosti nekretnine i najma (oboje 3% godišnje). Čak i male razlike ovdje rade drastičnu razliku.
2. Najbitnije: podizanjem kredita uzimamo znatno veći rizik. Dužni smo banci plaćati ratu kredita svaki mjesec, htjeli mi to ili ne. Pritom smo otprilike prvu polovinu otplatnog roka u negativnom cashflowu, odnosno najamnina ne može pokrit troškove rate kredita, poreza i održavanja.

U investicijskom žargonu, preuzeli smo znatno veći rizik za tek marginalno viši prinos. Da povučemo paralelu s financijskom imovinom: ovaj slučaj je vrlo sličan korištenju poluge (leverage), odnosno posuđivanju novaca za investiranje. 

Dok se ova praksa smatra vrlo riskantnom u financijskom svijetu, zanimljivo je kako se u društvu smatra poprilično sigurnom u slučaju nekretnina. Istina je, kao i uvijek, negdje između.

Nedostatak diverzifikacije

Nemojmo se zavaravati, radi se o popriličnom riziku jer investiramo u jednu nekretninu na jednoj lokaciji koja može bit podložna raznim rizicima. Samo da spomenem potrese, poplave i ostale nedaće kojima smo svjedoci u posljednje vrijeme. 

Također je uspješnost ovisna o 25-godišnjem vraćanju kredita na vrijeme, uz već navedenu dodatnu potrošnju vremena i energije. U slučaju neplaniranih životnih situacija i nemogućnosti vraćanja kredita, možemo i ostati bez nekretnine.

Nemojmo zaboraviti da nismo računali i neke dodatne troškove vezane uz kredit (obrada kredita, životno osiguranje), kao ni samo osiguranje nekretnine.

S druge strane, za ulaganje u ETF-ove je potrebno ponešto početnog znanja te šaka Eura (može se doslovno početi već s 1 Eurom). Nakon toga je pasivno investiranje, jel, pasivno. Gotovo nepostojeći utrošak vremena i energije. 

Ne zaboravimo i da su ETF-ovi visoko likvidna imovina (možemo ju prodati bilo kad i bilo koji dio). Nekretninu možemo prodati samo u komadu te uz puno truda.

Opcija 3: Investiranje u nekretnine (apartmani)

Naravno, postoji i treća opcija, a to je investiranje u nekretnine za dnevni najam (apartmani). Tu imam i osobnog iskustva budući da moji roditelji to rade već nekih 15-ak godina, a zadnjih 7 godina sam i ja aktivno uključen. Baš čudno da jedan Dalmatinac ima apartmane…

Moram odmah napomenut kako je računica ovdje dosta kompleksnija. Tržišta za dnevni najam recimo Zagreba i obale su poprilično različita. U Zagrebu je ogromna konkurencija i cijene su relativno niske, ali sezona može biti poprilično duža. Jer Zagreb ipak ima nešto za ponuditi u ostala godišnja, dok na obali van ljeta doslovno nema pasa (pun intended).

Još jedna bitna napomena je da investiranje u apartmane (dnevni najam) zahtjeva jako puno vremena i energije. Višestruko više od investiranja u nekretninu za dugoročan najam. Oglašavanje na oglasnicima (Booking, Airbnb), komunikacija s gostima, čišćenje, raspoloživost gostima za sve probleme itd. nisu baš lagane aktivnosti.

Slijedom kompleksnosti, računica će uključivati jako puno pretpostavki. Moram napomenuti da je apartmansko tržište na obali gotovo svugdje već prezasićeno. Ako se i upuštate u tu investiciju, savjetujem ciljanje klijentele nešto viših platnih mogućnosti. Jednostavno je konkurencija kod low i mid budget apartmana tolika da se često ide u bescjenje, čak i u sezoni.

Slično kao i kod dugoročnog najma, usporedit ćemo apartman i ETF iste vrijednosti. Dakle, želimo vidjeti je li isplativije staviti apartman u dnevni najam ili ga prodati i uložit novce u pasivni ETF na 25 godina.

Pretpostavke

• Vrijednost apartmana: 100 000 EUR (50m² po 2 000 EUR/m²)
• Rast vrijednosti i prihoda: 3% godišnje
• Popunjenost: 70 dana godišnje po prosječnoj cijeni od 50 EUR (neto)
• Prosječni boravak: 5 dana, dakle imamo 14 smjena gostiju 
• Porezi: Turistička pristojba, porez i članstvo u TZ 500 EUR godišnje, bez porasta
• Režije i ostali sitni troškovi: 100 EUR mjesečno, bez porasta
• Čišćenje: 25 EUR po smjeni gostiju, bez porasta (više nego idealan slučaj)
• Ne računam vrijeme koje provedemo na oglašavanju, komunikaciji, rješavanju problema, održavanju apartmana i slično

Vidimo da je prinos na apartmane više nego duplo niži, unatoč procjenama porasta vrijednosti nekretnine i prihoda od 3% godišnje te zanemarivanju porasta troškova. Pomalo iznenađuje i činjenica da dugoročan najam ostvaruje značajno više prinose, uz puno manje truda.

Vrlo jednostavno rečeno – turistička sezona je prekratka za nešto viši prinos. Naravno, ako možete ostatak godine iznajmljivati stan nekom drugom (npr. studentima koje ćete izbacit taman kad im počnu ispitni rokovi), onda je računica sigurno povoljnija. 

Isto tako, ako ciljate na nešto bogatiju klijentelu i/ili možete produžiti sezonu investicijama poput bazena i sličnih sadržaja, onda je računica također poprilično drukčija. U svakom slučaju pripremite se na dosta trošenja vremena, energije te živaca oko samih apartmana da biste ostvarili navedene prinose.

Nekretnine – najbolja investicija?

Nije svrha ovog blog posta da napadam investiranje u nekretnine. Dapače, u slučaju mojih roditelja (i mnogih drugih) to se pokazalo kao vrlo dobra investicija. Doduše, u slučaju mojih roditelja tome je prethodilo 10-ak godina konstantnog reinvestiranja zarade. U svakom slučaju, uvijek je bolje investirati, nego ne investirati, pa makar i prinosi bili nešto niži.

Često možemo čuti od populacije srednje i starije dobi da im je nekretnina najbolja investicija u životu. To nikome nije sporno. Ono što je bitno spomenuti je da je velikoj većini to ujedno i jedina investicija u životu. Ekvivalent ovome je kad me moja punica zove najboljim zetom, a ima samo jednog.

Ironija je u tome da bismo za isti iznos novaca (i puno manje utrošenog vremena, energije i živaca) ETF-ovi polučili znatno bolje rezultate od nekretnina. Ne samo posljednjih 5, 10 ili 20 godina, nego i gledano na puno dužim povijesnim intervalima.

Ako recimo već investirate u ETF-ove sa značajnim udjelom svoje neto imovine i imate šansu diverzificirati imovinu (i prihode) koristeći nekretnine, to ne mora uopće biti loša ideja. Stvar je u tome da su takvi u popriličnoj manjini. Ono što sam naučio kroz svoju individualnu financijsku edukaciju (coaching) je to da je situacija gotovo uvijek suprotna – gotovo sva imovina u nekretninama i gotovini, a malo ili nimalo u svim drugim imovinskim klasama.

Zaključak

Nije cilj investiranja (samo) imati najviše moguće prihode uz najnižu dozu rizika, već i da se osjećamo ugodno u svojoj financijskoj situaciji. To jest, želimo mirno spavati koju god investiciju posjedovali.

S druge strane, ako već investirate u nekretnine za dugoročan ili kratkoročan najam, u svakom slučaju preporučujem reinvestiranje što većeg dijela zarade (direktno u nekretninu ili još bolje u ETF-ove). To može znatno unaprijediti prijašnje računice.

Osim odnosa rizika i prinosa, svakako bi trebalo uračunati i utrošeno vrijeme te energiju kod pojedinih investicija. To je možda i ključan faktor koji se često zaboravlja i kojeg nisam obuhvatio ovim izračunima.

Kao i uvijek prilikom kompleksnijih računica u kojima nisu poznate sve varijable, vrijedi ona stara – pretpostavka je majka zajeba. Promjenom nekih parametara za naoko male iznose (1%), računica za svaki od ovih scenarija može biti drastično različita. 

Svejedno, mislim da je izrazito bitno napraviti barem okvirnu računicu prije ovako velikih odluka. Kažu da su planovi beskorisni, ali da je proces planiranja nezamjenjiv. Ako ćemo bit iskreni, koliko ljudi znate koji su radili velike financijske odluke ovog tipa bez ikakvog planiranja? Nemojte biti dio većine u ovom pogledu.

Webinar “Isplati li se ulagati u nekretnine”

Pogledajte i webinar na ovu temu na mojem YouTube kanalu koji smo organizirali Sandra Ferenčak (Tetka) i moja malenkost uz gošću Klaru Matić iz Colliersa:

Škrti Otočanin