Treća najčešća dilema u životu prosječnog Hrvata (nakon Ustaše ili Partizani i HDZ ili SDP) je isplati li se više kupnja ili najam nekretnine?

Unatoč činjenici da je ipak prevladavajuće mišljenje u narodu da je kupnja daleko bolja i isplativija opcija, cilj ovog članka je da ukažem da to ne mora uvik bit tako. Dapače, mislin da je čak u većini slučajeva najam bolja opcija, gledano isključivo iz financijske perspektive. Naravno, sve ovisi o konkretnim brojevima i nijedne dvi situacije nisu iste, ali možemo napravit dobru aproksimaciju za najveće gradove u RH.

Osim financijskih aspekata, imamo i druge faktore psihološko-emocionalne prirode (“Želin bit svoj na svome” i sl.) koji su većinom uvjetovani društvenim normama.

Prema izvješću Eurostata, Hrvati su na 2. Mistu u EU po udjelu vlasništva stambenog prostora u stanovništvu sa gotovo 90% (!!!). Isto izvješće navodi i faktor kvalitete stanovanja (broj osoba po kvadraturi stambene površine), a u toj kategoriji ne stojimo baš sjajno (4. smo najgori, iza Rumunjske, Latvije i Bugarske).

Izvor: Profimedia / Autor: Neven Bučević/tportal.hr

Primjetit ćete iz grafike da zemlje koje imaju visok postotak vlasnika nekretnine mahom spadaju u zemlje EU sa nižim životnim standardom, a zemlje koje imaju nizak postotak vlasnika u zemlje sa najvišim životnim standardnom. Poprilično oprečno u odnosu na mišljenje prosječnog Hrvata o osobnom bogatstvu i vlasništvu nad nekretninom…

Možda stanovnici ovih zemalja znaju nešto šta mi ne znamo? Ili smo mi ipak najpametniji?

Unatoč gotovo 90% vlasnika nekretnina, veliki broj mladih danas razbija glavu oko toga hoće li, kad i kako uć u proces kupnje nekretnine ili će nastavit iznajmljivat stan, na sveopće zgražanje prijatelja, roditelja, baba i strina o tome kako će cili život bacat lovu u vitar.

Da tome ne mora baš bit tako – pogotovo ako gledamo na cilu priču #dugoročno – prikazat ću uz pomoć svima uvik super zanimljivih i atraktivnih tablica, brojeva i grafova.

Uzet ćemo za primjer 2 najveća grada u RH – Split i Zagreb i za primjer stan od 50 m2 van gradskog centra, prema trenutnim cijenama koje san prikupija sa stranice Numbeo, inače jako korisne za uspoređivanje troškova života u različitim gradovima centra.

OPCIJA 1: Kupnja nekretnine

Bitno je navest pretpostavke, za koje mislin da vrijede za većinu koja se odlučuje na kupnju nekretnine: Kupovina na kredit od 30 godina, uz trenutno jako nisku kamatnu stopu od 2.5% koja je trenutno prosječna za APN kredite. Također je pretpostavka da nema dodatnih troškova obrade kredita, osiguranja nekretnine te da održavanje iste iznosi 1% vrijednosti godišnje.

Ne uzimamo u obzir i eventualnu aprecijaciju nekretnine, isto ka šta nećemo uzimat u obzir eventualni porast stanarine za iznajmljivanje jer su oba faktora poprilično nepredvidljiva.

Povijesno gledano, na duži vremenski rok oboje rastu oko 2-3% godišnje.

Također, ne računam plaćanje pričuve i eventualni porez na nekretnine, ako se uvede.  U principu – poprilično idealiziran scenarij ako želite kupit nekretninu.

Ako znate neki od tih iznosa, ili barem imate dobru procjenu, jednostavno pomnožite godišnji trošak sa 30 i dodajte na konačnu sumu.

Da vidimo kako to izgleda sve skupa (svi su iznosi u EUR):

SplitZagreb
Cijena m223421956
Ukupna cijena (50 m2)117 10097 800
Porez na nekretnine (3%)35132934
Ostali troškovi kupnje586489
Mjesečna rata kredita463386
Održavanje nekretnine (1% godišnje)1171978
Ukupni trošak (kredit + porez + ostali troškovi na 30 god)205 796171 877
Vrijednost uz 2% aprecijacije nakon 30 god.212 128177 151

Ono šta prvo upada u oči iz ove tablice je da, kada pribrojimo kamate na kredit (koje su povijesno niske) porezu na kupnju, održavanju nekretnine i ostalim troškovima, krajnja cijena nekretnine nakon 30 godina vlasništva je gotovo dvostruko veća od dogovorene kupovne cijene!

Ključni faktor kojeg mnogi ni ne računaju, a puno utječe na konačnu računicu, je održavanje stana koje u slučaju najma pada na vlasnika stana.

Ajmo sad na opciju najma pa da napravimo usporedbu…

Opcija 2: Najam nekretnine

Ovdje je računica puno jednostavnija. Od troškova imamo samo mjesečnu rentu i to je u principu to. Režije računam da su iste u oba slučaja te se međusobno poništavaju i nemaju utjecaj na konačnu računicu. Također, ka šta san već napomenija, ne uziman u obzir rast najamnine isto ka šta nisan uzima u obzir aprecijaciju (rast vrijednosti) nekretnine.

Svi su iznosi u EUR:

SplitZagreb
Najam (mjesečno)350355
Najam (godišnje) 42004260
Total (30 god.)180 000182 160

Na prvi pogled ova tablica izgleda ka potvrda narodne mudrosti, tj. izgleda da smo nakon 30 godina iznajmljivanja bacili u vitar 180 000 EUR-a. 

Ko je onda tu lud pitate se? Vrlo vjerojatno ja, ali to nije tema ovog članka…

Jer nakon 30 godina vlasništva nekretnine ostaje nam sama nekretnina, uvećana za eventualnu aprecijaciju. To bi značilo da se kupnja pokazuje ka pozitivna investicija samo ako imamo prosječan rast vrijednosti nekretnine od više od 2% kroz vremenski rok od 30 godina. Ali nemojmo zaboravit da smo pričali o idealiziranim slučajevima, bez računanja brojnih manjih troškova i da je rast cijena nepredvidljiv. Uz rast od 2% godišnje, okvirno smo uložili otprilike isti iznos novaca u nekretninu koliko ona vridi nakon 30 god (oko 200 000, odnosno 170 000 EUR u slučajevima Splita, odnosno Zagreba). Ako je rast manji od 2%, kupovinom nekretnine zapravo gubimo sa financijskog aspekta.

Isto tako, ovdje se radi o nominalnim, a ne realnim vrijednostima (nismo podesili rezultate prema inflaciji, koju možemo procijeniti na cca 2% godišnje). Tako da povijesno gledano, nekretnine imaju rast vrijednosti koji je u rangu inflacije ili neznatno viši. To znači da vam nekretnina daje mogućnost da vaše bogatsvo ide ukorak s inflacijom, ali ne i više od toga. Najbolje oruđe za borbu protiv inflacije i gradnju osobnog bogastva je ulaganje u dionice, tj. indeksne fondove

A to nas dovodi do toga da također nismo u gornjoj računici uzeli u obzir oportunitetni trošak, tj. činjenicu da u slučaju iznajmljivanja imate manje mjesečne troškove i da tu razliku možete naravno #UložitDaSeMnoži

Ukupna razlika troškova (na mjesečnoj bazi) je 222 EUR u slučaju Splita i 122 EUR u slučaju Zagreba. Ako kontinuiramo ulažemo taj iznos na 30 god uz prinos od 7% (šta je povijesni prosjek za diversificirane indeksne fondove, uz iskorištavanje drugih investicija poput 3. mirovinskog fonda ili peer-to-peer lendinga) to nam daje konačni iznos od 251 000 EUR za Split i 138 000 EUR za Zagreb, znači plus od 71 000 EUR za Split i minus od 44 000 EUR za Zagreb.

Moran napomenit da je upravo u tome kvaka. U Hrvatskoj – za razliku od brojnih zapadnoeuropskih zemalja u kojima je to dio kulture – malo tko će ulagat svoje novce na duže staze sa ciljem ispunjavanja dugoročnih financijskih ciljeva: bolje mirovine, školovanja djece, humanitarnog djelovanja, ispunjavanja životnih želja  i dr. 

Bitno je reć da je ovo računica na temelju trenutnih prosječnih cijena kvadrata i najma. Vaša osobna situacija može varirat poprilično. Ako ste u situaciji da ste u najmu po cijeni povoljnijoj od prosjeka, većinom je to no-brainer i trebali bi težit ulaganju ušteđenih novaca. Ako ste u sredini di je najam trenutno relativno skup, a kvadrat relativno jeftin, kupnja može bit bolji odabir.

Dodatni faktori koji se moraju uzet u obzir su i taj famozni APN koji je na papiru super stvar, ali je veliki dio razloga ogromnog rasta cijena nekretnina prošlih godina, tako je u ciloj priči posta dvosjekli mač… Problem je i u tome šta mnogi samo računaju visinu subvencionirane rate, a ne razmišljaju kako će pokrivat iznos pune rate sljedećih 15-25 godina, nakon isteka subvencije.

Drugi bitan dodatni faktor je osiguranje nekretnine od vremenskih nepogoda, krađa, vandalizma i ostalog. Nije nimalo čudno da smo tu isto na dnu europske ljestvice. Unatoč tome da je velikoj većini Hrvata njihova nekretnina najvrjednija imovinska klasa, i to često za nekoliko redova veličine. Ne izdvojit novce za osiguranje nekretnine je u najmanju ruku neodgovorno, a oslanjanje na pomoć države kod prirodnih nepogoda je jednostavno naivno…

Odličan članak na tu temu je nedavno napisala “Tetka” na svom blogu.

Dosad san spominja isključivo financijske razlike za obe opcije, ne uzimajući u obzir različite životne okolnosti i utjecaj naših emocija na donošenje racionalnih odluka. Ako nismo sigurni da ćemo na jednom mjestu bit duže od nekoliko godina, želimo bit mobilniji da pronađemo bolji posao na drugoj lokaciji ili se jednostavno još nismo spremni skrasit na 30+ godina na nekom mjestu, rentanje je vjerojatno trenutno bolja opcija, čak i ako dugoročna financijska računica možda ide u korist kupnje.

Isto tako, ako smo poprilično sigurni da želimo bit na nekom mjestu potencijalno do kraja života te da ta nekretnina zadovoljava naše dugoročne potrebe, cijena je povoljna i ne smeta nam bit pod kreditom nekoliko desetljeća, kupovina isto tako može bit dobar izbor.

Odlučili se na kupnju ili prodaju, najbitnije je u ciloj priči shvatit da su štednja i ulaganje baza osnovne financijske pismenosti i da su neophodni za dobar život, makar bili trenutno u stanju odvajat 100 kn mjesečno u 3. mirovinski stup. Bitno je stvorit tu naviku i obrazac ponašanja te isto to prenit na našu dicu. Vaše buduće Ja i Vaša familija će vam bit zahvalni.

A možda i najbitnije, zapamtite sljedeće: Bolje živit 100 godina ka milijunaš, nego 7 dana u bijedi.

Škrti Otočanin